Droit notarial, Droit immobilier
Publié par Stéphane Chatigny - 6 janvier 2023
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2023 & 2024 : interdiction aux non-Canadiens d’acheter un immeuble résidentiel au Canada
Me Stéphane Chatigny, avocat / associé
Dans un article publié sur notre site le 3 octobre dernier, nous traitions de l’adoption, par le Parlement fédéral, de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens[1]. Le règlement d’application[2], adopté le 2 décembre dernier, apporte plusieurs précisions sur le régime de cette interdiction d’achat temporaire.
Ainsi, entre le 1 janvier 2023 et le 31 décembre 2024, il est interdit aux non-Canadiens de faire l’achat, directement ou indirectement, d’un immeuble résidentiel situé au Canada. La location d’un local d’habitation à un non-Canadien est également interdite, sauf si celui-ci occupe le local.
Cependant, cette interdiction d’achat n’affecte nullement la validité juridique d’une vente qui serait faite en contravention de celle-ci.
En revanche, une amende maximale de 10 000$ est prévue à l’égard de toute personne ou entité qui aura conseillé, incité, aidé ou encouragé ou tenté de conseiller, inciter, aider ou encourager cette vente, tout en sachant qu’il y a une interdiction.
L’amende peut aussi être imposée aux dirigeants, administrateurs, cadres et mandataires d’une société, ainsi qu’aux individus autorisés à exercer des fonctions de gestion ou de surveillance pour son compte et ce, même si la société n’est pas poursuivie ou condamnée.
Enfin, tant que le non-Canadien, condamné pour violation de l’interdiction, est propriétaire de l’immeuble résidentiel, la Cour supérieure du Québec peut ordonner la vente de l’immeuble, si le ministre fédéral responsable lui en fait la demande et si la Cour estime que l’ordonnance est proportionnée. Le vendeur non-Canadien n’a droit de recevoir, au plus, qu’une somme équivalente au prix qu’il a payé lorsqu’il a acheté.
Non-Canadiens
L’interdiction temporaire d’achat s’applique à toute personne autre qu’un citoyen, un résident permanent Canadien[3] ou une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens[4].
En revanche, un non-Canadien peut acheter un immeuble résidentiel, conjointement avec son époux ou conjoint de fait, si ce dernier est un citoyen Canadien, une personne inscrite à titre d’Indien, un résident permanent ou un étudiant ou travailleur étranger dont il est question plus loin.
L’interdiction s’applique à une société qui n’est pas constituée selon une loi fédérale ou provinciale. Elle s’applique aussi à une société constituée selon une loi fédérale ou provinciale, dont les actions ne sont pas cotées à la bourse et qui est contrôlée par une personne ou une société non-Canadienne. Le règlement fédéral prévoit ce qu’il faut entendre par « contrôle ».
Par exception, un étudiant étranger, qui a produit une déclaration de revenus pendant 5 ans et a été physiquement présent au Canada pendant au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’achat, peut acheter un seul immeuble résidentiel, d’un prix d’achat maximal de 500 000$.
Le titulaire d’un permis de travail peut aussi acheter un seul immeuble résidentiel, s’il a exercé un travail à temps plein, même si de façon discontinue, pendant une période de trois ans au cours des quatre années précédant l’année de l’achat et a produit au moins trois déclarations de revenus au cours des quatre années d’imposition précédant l’achat.
Comme nous l’avions indiqué dans notre article du mois d’octobre, il nous apparaît que la nouvelle loi interdit l’acte de vente signé après le 1er janvier, même si la promesse d’achat a été signée avant cette date. Vu l’impact de cette interdiction, la Cour supérieure est déjà appelée à se prononcer sur cette question.
Acquisition d’un immeuble résidentiel
Durant cette période, les non-Canadiens ne peuvent acheter, directement ou indirectement :
- Une maison individuelle ou un bâtiment similaire, qui comprend moins de quatre locaux d’habitations (i.e. une cuisine, salle de bain et salon privés), y compris le terrain;
- Une maison jumelée ou en rangée ou un condo, détenu ou à être détenu en copropriété divise, y compris les parties communes et le terrain;
- Un terrain vacant, zoné pour usage résidentiel ou mixte, qui ne contient aucun logement habitable;
sauf si cet immeuble est situé dans une zone qui comprend une population inférieure à 10 000 personnes. Dans ces zones, un non-Canadien trouvera souvent des propriétés récréatives.
Un particulier, non-Canadien, peut devenir propriétaire d’un immeuble résidentiel si cette acquisition résulte d’une succession, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don.
Est autorisé, le transfert d’un droit de propriété selon les modalités d’une fiducie constituée avant le 1er janvier 2023, ainsi que celui qui résulte de l’exercice d’un recours hypothécaire par le créancier garanti.
Vu ce qui précède, il est clair que les professionnels qui participent généralement à une transaction immobilière, tel que le courtier, le notaire et le prêteur devront restés vigilants. Devront pareillement l’être, l’avocat et le consultant accrédité en immigration, à l’occasion des conseils qu’ils fournissent aux candidats à l’immigration vers le Canada.
Contactez nos avocats, notaires et fiscalistes, pour en savoir plus.
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[1] L.C. 2022, ch. 10, art. 235 (sanctionnée le 23.06.2022);
[2] Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, DORS/2022-250;
[3] Au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, L.C. 2001, ch. 27;
[4] L.R.C. (1985), ch. I-5;
2023 & 2024: Non-Canadians are prohibited from purchasing residential real estate in Canada
Mr. Stéphane Chatigny, Lawyer / Partner
In an article published on our site on October 3, we discussed the adoption by the federal Parliament of the Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act[1]. The implementing regulation[2], adopted last December 2, provides several clarifications on the regime of this temporary purchase ban.
Thus, between January 1, 2023, and December 31, 2024, non-Canadians are prohibited from purchasing, directly or indirectly, residential real estate located in Canada. The rental of residential premises to a non-Canadian is also prohibited, unless the non-Canadian occupies the premises.
However, this prohibition does not affect the legal validity of a sale made in contravention of this prohibition.
On the other hand, a fine of up to $10,000 is provided for any person or entity who advises, incites, assists, or encourages or attempts to advise, incite, assist or encourage such a sale, knowing that there is a prohibition.
The fine may also be imposed on officers, directors, executives, and agents of a corporation, as well as individuals authorized to perform management or supervisory functions on its behalf, even if the corporation is not prosecuted or convicted.
Finally, as long as the non-Canadian convicted of violating the prohibition owns the residential property, the Superior Court of Quebec may order the sale of the property, if the responsible federal minister applies to the Court and if the Court considers the order to be proportionate. The non-Canadian seller is only entitled to receive, at most, an amount equal to the price he paid when he purchased the property.
Non-Canadians
The temporary purchase ban applies to anyone other than a Canadian citizen, permanent resident[3] or a person registered as an Indian under the Indian Act[4].
However, a non-Canadian may purchase residential real property jointly with his or her spouse or common-law partner, if the latter is a Canadian citizen, a person registered as an Indian, a permanent resident, a foreign student or a temporary worker.
The prohibition applies to a corporation that is not incorporated under federal or provincial law. It also applies to a federally or provincially incorporated corporation whose shares are not publicly traded and which is controlled by a non-Canadian person or corporation. The federal regulations provide for what is meant by ‘control’.
As an exception, a foreign student, who has filed a tax return for 5 years and has been physically present in Canada for at least 244 days in each of the five calendar years preceding the purchase, may purchase a single residential property with a maximum purchase price of $500,000.
The holder of a work permit may also purchase a single residential property, if he or she has been employed full-time, even if on a discontinuous basis, for a period of three years during the four years preceding the year of purchase and has filed at least three income tax returns during the four taxation years preceding the purchase.
As we indicated in our October article, it appears to us that the new law prohibits the deed of sale signed after January 1, even if the promise to purchase was signed before that date. Given the impact of this prohibition, the Superior Court has already been called upon to rule on this issue.
Acquisition of a residential property
During this period, non-Canadians cannot directly or indirectly purchase:
– A single-family home or similar building that has fewer than four living quarters (i.e., a private kitchen, bathroom and living room), including the land
– A semi-detached or row house or condo, owned or to be owned in divided co-ownership, including the common areas and land
– A vacant lot, zoned for residential or mixed use, that does not contain any habitable dwelling units
unless such property is located in an area that has a population of less than 10,000 persons. In these areas, a non-Canadian will often find recreational properties.
An individual, non-Canadian, may become the owner of a residential property if the acquisition is the result of an estate, divorce, separation or gift.
The transfer of a property right under the terms of a trust established before January 1, 2023, as well as the transfer resulting from the exercise of a hypothecary recourse by the secured creditor, is authorized.
Considering the above, it is clear that professionals who are generally involved in a real estate transaction, such as brokers, notaries and lenders, will need to remain vigilant. The lawyer and the accredited immigration consultant should also be vigilant in the advice they provide to candidates for immigration to Canada.
Contact our lawyers, notaries and tax specialists for more information.
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[1] S.C. 2022, c. 10, s. 235 (assented to 23rd June 2022);
[2] Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations, SOR/2022-250;
[3] As defined by the Immigration and Refugee Protection Act, S.C. 2001, c. 27;
[4] R.S.C., 1985, c. I-5;
➡️ Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, contactez notre équipe d’experts-conseils à Longueuil.
