Droit immobilier
Publié par Christian Hallé - 28 juin 2023
LES RÉPARATIONS MAJEURES DE CERTAINES PARTIES COMMUNES D’UNE COPROPRIÉTÉ : QUI PAIE QUOI?
La construction d’unités de copropriétés divises (le « condo ») connait un véritable boom au Québec depuis le début des années 2000 et, dans la frénésie du marché immobilier actuel, acheter un condo demeure souvent la seule façon pour bien des acheteurs d’accéder à la propriété immobilière. Le parc immobilier québécois de copropriété vieillit et arrive rapidement les inévitables décisions, parfois douloureuses, de procéder au remplacement des composantes d’un immeuble qui sont arrivées à la fin de leur vie utile.
Qui est responsable de payer quoi? La réponse semble simple lorsqu’on parle du toit, des fondations ou de la structure du bâtiment, éléments bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires, mais qu’en est-il du remplacement d’éléments bénéficiant seulement à certains copropriétaires, comme les balcons, galeries ou terrasses, qu’on appelle les « parties communes à usage restreint »?
La règle de base en matière de copropriété divise est que chaque copropriétaire contribue aux charges de la copropriété proportionnellement à la valeur relative de sa fraction, telle qu’elle est fixée dans la déclaration copropriété. La loi prévoit cependant une exception visant justement ces parties privatives à usage restreint : les charges courantes sont assumées par les seuls copropriétaires qui bénéficient de l’usage de ces parties. On parle ici de charges courantes de réparations et d’entretien de ces parties. Si certains éléments sont à la fin de leur durée de vie utile et doivent être remplacés, ou subir des réparations majeures, cette dépense ne sera pas payée à même le fonds de dépenses courantes, mais plutôt à partir du fonds de prévoyance, lequel est constitué et capitalisé justement pour faire face à ces dépenses majeures.
Cependant, il n’existe qu’un seul et même fonds, unique, de prévoyance pour l’ensemble de la copropriété, constitué pour le paiement des réparations majeures et du remplacement de l’ensemble des parties communes. Les parties communes à usage restreint, bien qu’elles ne bénéficient qu’à certains copropriétaires, n’en demeurent pas moins des « parties communes » et le coût de leur remplacement sera payé à même le fonds de prévoyance, donc par l’ensemble des copropriétaires, ce qui peut sembler inéquitable. Toutefois, la loi prévoit que lors de la fixation de la contribution annuelle au fonds de prévoyance, il peut être tenu compte des droits des copropriétaires sur ces parties communes à usage restreint. Ces derniers pourraient donc être tenus à une contribution distincte au fonds de prévoyance dans le but de pourvoir au remplacement éventuel des éléments dont ils ont l’usage exclusif. Mais pour ce faire, il faut qu’il en soit exprimé explicitement ainsi dans la déclaration de copropriété, à défaut de quoi tous les copropriétaires devront contribuer en proportion de la valeur relative de leur fraction, tant lors de leur contribution annuelle au fonds de prévoyance que lors d’une cotisation spéciale si les sommes au fonds de prévoyance étaient insuffisantes pour acquitter la dépense de remplacement.
Plusieurs déclarations de copropriété ne prévoient pas de disposition pour contribution distincte au fonds de prévoyance. Sachez qu’il est toujours possible de modifier la déclaration de copropriété pour prévoir ces dispositions si telle est la volonté des copropriétaires. L’occasion serait également bien choisie pour revoir l’ensemble de la déclaration de copropriété afin de s’assurer qu’elle reflète toujours les intentions des copropriétaires et qu’elle s’arrime avec les dispositions de la loi.
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Le présent texte ne représente qu’un survol des questions juridiques présentées; ne constitue aucunement une opinion juridique en soi et ne remplace aucunement une consultation avec un professionnel du droit, chaque dossier devant être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
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