Droit immobilier
Publié par Martin Fortier - 7 novembre 2017
Le jugement Groupe Sutton-Futur c. Amyot[i] répond à cette question et met en lumière les faits suivants :
Alors qu’un contrat de courtage est en vigueur pour un immeuble, celui-ci est la proie des flammes. L’assureur du propriétaire le déclare perte totale. Aucune promesse d’achat n’avait été présentée au moment de l’incendie.
Un mois après l’incendie, le courtier immobilier de l’acheteur constate au système SIA que l’immeuble fait l’objet d’un contrat de courtage. Il communique avec le courtier du vendeur et une promesse d’achat est alors présentée au vendeur qui ne l’accepte pas. En effet, ce dernier est convaincu que son contrat de courtage avec son courtier n’est plus en vigueur, compte tenu de l’incendie.
Des négociations se poursuivent et le vendeur signe finalement un contrat de courtage avec le courtier de l’acheteur la journée même où il accepte la promesse d’achat. La vente se concrétise subséquemment.
La prétention du courtier du vendeur est que le contrat de courtage est demeuré valide malgré l’incendie. Selon lui, même avec l’immeuble incendié, le terrain demeurait convoité.
Le vendeur rétorque qu’il a toujours considéré le contrat de courtage résolu suite à l’incendie et que tant les agissements de son courtier que de celui de l’acheteur allaient dans ce sens.
Le Tribunal retient les arguments du vendeur. Par l’incendie, l’immeuble décrit au contrat de courtage n’était plus fondamentalement le même :
- « il devenait manifeste que le vendeur ne pouvait plus livrer et vendre ce qui devait être vendu en vertu du contrat de courtage. »
- « L’obligation du [vendeur] était donc rendue impossible par la survenance d’un cas de force majeure. […] Cette impossibilité amène la résolution automatique du contrat intervenu entre les parties sans besoin d’intervention judiciaire. »
Le Tribunal rejette donc le recours de l’agence inscripteur, puisque son contrat de courtage n’a plus d’existence juridique.
Il aurait été intéressant de connaître le jugement d’un conseil d’arbitrage, advenant le cas où Groupe Sutton Futur avait poursuivi l’agence immobilière de l’acheteur afin de réclamer la portion inscription de la rétribution…
N’hésitez pas à communiquer avec notre équipe d’avocats si vous avez des questions légales dans le cadre de vos transactions. Il nous fera un plaisir de vous assister et de répondre à vos interrogations.
[i] 2007 QCCQ 4199.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
➡️ Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, contactez notre équipe d’experts Fodago à Longueuil.
