Litige et médiation
Publié par Myriem Elmahboubi - 5 août 2022
Refus cavalier de l’acheteuse de signer l’acte de vente : la Cour la condamne entre autres à verser 200 000 $ en dommages punitifs
Écrit par Myriem Elmahboubi, révisé par Me Stéphane Chatigny
Texte récapitulatif : Cet article consiste en un résumé de la décision Rosenbloom c. Viger Blouin.
Rosenbloom c. Viger Blouin[1] est une décision de la Cour supérieure, rendue le 28 février dernier. Dans cette affaire, la défenderesse Blouin signe une promesse d’achat par laquelle elle convient d’acheter la propriété de la demanderesse Rosenbloom, au prix de 15.5 millions de dollars. Cela dit, quand vient le temps de signer l’acte de vente, Mme Blouin refuse catégoriquement de se présenter chez le notaire.
Face au refus de la défenderesse, Rosenbloom remet sa propriété sur le marché et la vend à un tiers, au prix de 13.5 millions. Elle poursuit ensuite Blouin et lui réclame 1.75 million pour la perte subie lors de cette vente, 94 642 $ en frais de déménagement, et 50 000 $ pour troubles et inconvénients. L’agence immobilière Gestram Inc. réclame également 775 000 $ à l’acheteuse pour la commission perdue. Enfin, Rosenbloom et Gestram demandent que soit déclarée abusive la conduite de Blouin et réclament 500 000 $ en dommages punitifs.
Dans sa défense, Mme Blouin invoque plusieurs raisons, au final jugées extravagantes, pour justifier son refus de signer l’acte de vente.
La présence d’amiante
Elle invoque la présence d’amiante. Pourtant, elle en a été informée à plusieurs reprises et cette situation a été signalée par Rosenbloom dans la déclaration du vendeur. Comme elle s’est déclarée satisfaite de l’inspection, ce motif ne peut justifier l’annulation de la promesse d’achat.
Le prix de l’immeuble
Elle prétend que l’immeuble ne vaut pas le prix qu’elle a offert. Elle invoque l’erreur de sa part, provoquée par une prétendue représentation frauduleuse de Rosenbloom. La cour rejette cet argument.
La dyslexie de Mme Blouin
Elle plaide l’invalidité de la clause de dommages liquidés. Elle allègue que son consentement à la promesse d’achat a été vicié. Elle prétend ne pas en avoir compris l’étendue, étant donné sa dyslexie. Pourtant, sa courtière l’a informée de cette clause et, de toute manière, il ne s’agit pas d’une condition essentielle de l’offre. Le tribunal ne retient donc pas cet argument.
L’indiscrétion de la courtière et le « leak » des Panama Papers
Elle tente de justifier l’annulation de la promesse d’achat par une supposée indiscrétion de sa courtière immobilière. Selon elle, un manque de discrétion a eu pour effet que son nom a paru dans le Journal de Montréal et, par la suite, dans les Panama Papers.
Bien que méconnue au Québec, Blouin détiendrait une fortune considérable. En 2009, elle aurait compté parmi les 25 femmes les plus riches au monde. Apparemment, le « leak » des Panama Papers, par son évocation d’évasion fiscale, aurait été défavorable à sa réputation.
Dans sa défense, Blouin blâme sa courtière pour l’incident et utilise ce prétexte pour justifier son refus de signer l’acte de vente. Une fois de plus, le tribunal rejette sa défense au motif que cette dispute ne concerne aucunement la vendeuse.
Le taux variable de commission des courtiers
Elle invoque le taux variable de commission des courtiers comme motif permettant d’annuler la promesse d’achat. Elle prétend que cette méthode de rémunération est contraire aux règles de l’OACIQ. Le tribunal ne retient pas cet argument. D’abord, c’est Rosenbloom – et non Blouin – qui paye la commission des courtiers. Ensuite, la commission des courtiers n’est pas une condition essentielle à la rencontre des volontés des parties à la promesse d’achat.
Conclusion
La cour rejette systématiquement les arguments de Blouin et accueille l’essentiel des demandes de Rosenbloom et Gestram.
Le tribunal condamne Blouin à payer à Rosenbloom la somme de 1 791 875,65 $ en dommages-intérêts et à Gestram la somme de 775 000 $ en dommages-intérêts. Enfin, le tribunal déclare abusifs les moyens de défense de Blouin et sa conduite de la procédure. Pour avoir nié sa responsabilité de manière désinvolte, elle est condamnée à verser 100 000 $ à chacun des défendeurs.
[1] Rosenbloom c. Viger Blouin, 2022 QCCS 672
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