Présence de pyrite: un vice caché?

Litige et médiation

Publié par Stéphanie Robert-Robichaud - 7 avril 2017

Dans le cadre des démarches pour l’achat d’une propriété résidentielle, vous procédez à une inspection préachat. Le vendeur ou son courtier vous remet alors un certificat de tests de sols indiquant la présence de pyrite dans le remblai se trouvant sous la dalle de béton du sous-sol de l’immeuble. Êtes-vous en présence d’un vice caché ? Si oui, que devez-vous faire?

Tout d’abord, il faut savoir que le vice caché est défini dans le Code civil du Québec comme suit :

« III.  —  De la garantie de qualité

1726.Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1991, c. 64, a. 1726. »

Il existe donc quatre (4) critères, lesquels doivent TOUS être rencontrés, et ce, au moment où vous achetez, même si le pot aux roses est découvert après l’achat, soit :

1. le caractère occulte ou caché de la problématique;
2. le déficit d’usage existant ou potentiel, i-e ce que vous ne pourrez plus ou pas faire avec l’immeuble;
3. l’impact sur la décision d’acheter ou de payer le prix offert, ainsi, la problématique doit être d’importance eut égard au bien que l’on projette acheter : on ne se désiste pas d’acheter une résidence de 350 000$ parce que la porte du cabanon est défectueuse!
4. Et le dernier critère? La connaissance : comme dans : « avoir su, je n’aurais pas acheté ou j’aurais payé moins cher ».

Tous les éléments précités doivent être rencontrés pour être en présence d’un vice caché et ce, au moment de la vente et subséquemment à l’achat. Un acheteur qui décide de faire des rénovations au sous-sol plusieurs années après l’achat et qui découvre la présence d’une fissure de la dalle de béton est-il en présence d’un vice caché? Le nombre d’années écoulées depuis la vente n’est pas un facteur déterminant[1]. Comme tous les critères doivent être remplis, c’est au niveau du déficit d’usage qu’une discussion doit avoir lieu avec votre professionnel concerné : qu’implique la découverte de cette fissure? Des coûts supplémentaires dans vos rénovations? Cette découverte explique-t-elle les portes qui ferment mal et les lézardes qui apparaissent dans le revêtement de briques? Que faire alors? Une DÉNONCIATION ÉCRITE. Le code est formel, le vendeur, lequel peut être votre vendeur direct ou toute autre personne se trouvant dans la chaîne de titres avant vous en autant de pouvoir démontrer que la problématique était existante ou latente au moment où ce vendeur a transmis l’immeuble vicié à vos auteurs (les propriétaires antérieurs). Si la problématique est d’origine depuis la construction du bâtiment, il possible de remonter la chaîne jusqu’au constructeur. Pour la dénonciation écrite, plusieurs ressources se trouvent sur internet, mais rien ne vaut une dénonciation préparée par votre professionnel du droit : elle comportera alors toutes les caractéristiques requises par la loi.

Revenons au cas initial : puisque la présence de pyrite vous est dénoncée et ce, avant même de passer chez le notaire (donc AVANT l’achat formel), vous avez connaissance de la situation puisqu’elle vous est dénoncée : il vous manque donc au moins l’un des critères pour pouvoir prétendre à un vice caché. Que faire alors? Investiguer plus avant, demandez conseils sur le déficit d’usage réel ou potentiel (aurez-vous des problèmes dans le futur?) de cette présence de pyrite. Vous pourriez également décider de vous désister de votre promesse d’achat et de ne pas acheter cette propriété si les critères sont remplis (voir à ce sujet Promesse d’achat annulée suite à l’inspection : application de la clause 8.1 d’une promesse d’achat).

Est-ce donc dire que la présence de pyrite n’est jamais un vice caché au sens de la loi? Non, évidemment. Chaque dossier est un cas d’espèce qui doit être examiné avec votre professionnel du droit qui verra à donner son opinion sur l’application des quatre (4) critères législatifs à votre situation.

N’hésitez pas à nous contacter si vous croyez être en présence d’un vice caché : notre équipe sera en mesure de répondre à vos questions.

[1] Attention au délai de prescription : vous devez intenter votre recours 3 ans depuis la DÉCOUVERTE DU VICE (art. 2925 C.c.Q.)

Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres. 

➡️ Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, contactez notre équipe d’experts Fodago à Longueuil.