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Litige et médiation

Publié par - 17 février 2025

Texte écrit en collaboration avec Camille Denis, technicienne juridique

Dans le cadre des démarches pour l’achat d’une propriété résidentielle, vous procédez à une inspection préachat. Le vendeur ou son courtier vous remet alors un certificat de tests de sols indiquant la présence de pyrite dans le remblai se trouvant sous la dalle de béton du sous-sol de l’immeuble. Êtes-vous en présence d’un vice caché? Si oui, que devez-vous faire?

Avant tout, il faut savoir que le vice caché est défini dans le Code civil du Québec comme suit :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.»

Quatre éléments doivent être satisfaits pour être considéré à titre de vice caché :

  1. le vice doit être grave (inconvénients sérieux à l’usage ou en diminuer l’utilité de façon telle que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé un prix si élevé);
  2. le vice doit être inconnu au moment de la vente;
  3. le vice n’a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et il n’a pas été dénoncé ou révélé par un vendeur.
  4. le vice doit être antérieur à la vente (ou bien sa source doit l’être lorsque les effets se matérialisent après la vente).

Pour qu’un problème lié à la pyrite soit considéré comme un vice caché, il doit nuire à l’utilisation de la propriété. Même si aucun dommage n’a été causé à ce jour par la présence de la pyrite, il est possible de démontrer devant le Tribunal qu’il existe une forte probabilité que des dommages surviennent à l’avenir. Il doit y avoir une menace réelle et significative. Comme le précise la décision Kasasni c. Scott[1], « il doit y avoir des preuves de problèmes sérieux affectant les dalles de l’immeuble ou de réduction de l’utilité de la propriété ».

La présence de pyrite sous la dalle de béton ne constitue donc pas automatiquement un vice caché. Pour qu’un problème de cette nature soit reconnu, les quatre critères précédemment décrits doivent être établis, notamment nuire de manière significative à l’utilisation de la propriété. L’acheteur devra démontrer l’existence d’une menace réelle et sérieuse de dommages futurs. En cas de doute, une analyse plus approfondie et l’avis d’un expert pourraient être nécessaires pour évaluer les recours possibles.

N’hésitez pas à communiquer avec nous si vous croyez être en présence d’un vice caché : notre équipe sera en mesure de répondre à toutes vos questions.

Le présent texte ne représente qu’un survol des questions juridiques présentées et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi ni ne remplace une consultation avec un professionnel du droit, chaque dossier devant être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres. N’hésitez pas à contacter notre cabinet de professionnels situé sur la Rive-Sud, à Longueuil.

[1]  Kasasni c. Scott, 2022 QCCS 4030.

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