Droit immobilier
Publié par Gabrielle Guérin - 10 septembre 2024
Par Gabrielle Guérin, avocate, avec la collaboration d’Anne-Élizabeth Bleau, étudiante en droit
Lors de l’achat d’une propriété ou d’un bien, certaines clauses peuvent avoir des conséquences importantes pour les parties impliquées. L’une de ces clauses est la clause subrogatoire, qui détermine comment les droits et responsabilités liés à la propriété ou à la transaction sont transférés d’une personne à une autre. Il est essentiel de bien comprendre l’impact de ces clauses et de les limiter ou de les écarter si elles risquent de nuire à vos intérêts.
Un exemple récent illustre les effets potentiellement négatifs de ce type de clause. Le 7 mai 2024, la Cour d’appel a rendu une décision concernant Troll Gestionnaire Inc. et Me Landry, notaire. Dans cette affaire, Troll, qui avait acheté un immeuble pour y ouvrir une pharmacie, s’est retrouvé limité par une clause subrogatoire insérée dans l’acte de vente sans qu’il en soit informé. Cette clause se lisait comme suit : « le vendeur subroge l’acheteur dans tous ses droits lui résultant desdits baux à compter de la date des présentes ». En raison de cette clause, le bail commercial qu’avait signé le vendeur avant la vente pouvait se renouveler et Troll ne pouvait le résilier unilatéralement (en vertu de l’article 1887 C.c.Q.). Troll n’a pas pu reprendre le local comme prévu, a dû retarder l’ouverture de sa pharmacie et relocaliser le projet dans un espace moins favorable.
Troll a poursuivi Me Landry pour réclamer des dommages et intérêts en raison de la perte de profits d’exploitation de la pharmacie liée à ce retard. Bien que la faute du notaire ait été reconnue, le tribunal a déterminé que le calcul des dommages devait être basé sur la situation réelle au moment du procès, plutôt que sur des projections antérieures. En effet, Troll avait entre-temps vendu ses actions dans la pharmacie, pour des raisons ne relevant pas de la faute du notaire, ce qui a influencé le montant des dommages accordés.
Cette affaire souligne l’importance de bien examiner toutes les clauses d’un contrat de vente, en particulier les clauses subrogatoires. Une vigilance accrue peut vous protéger contre des situations inopportunes et garantir que vos intérêts sont pleinement protégés. Advenant qu’une telle clause soit insérée, des avocats qualifiés peuvent vous aider à naviguer leur application et vous conseiller sur la stratégie à adopter. De plus, en cas de litige, il est crucial de comprendre que les pertes de profits futures seront évaluées sur la base de faits concrets et non sur des estimations hypothétiques.
Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec les professionnels de notre cabinet situé à Longueuil. Notre équipe d’avocats et de notaires demeure à votre disposition pour vous conseiller de manière adaptée à votre situation.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
