PROJET DE LOI 92 : QUÉBEC RENFORCE L’ENCADREMENT DES COURTIERS IMMOBILIERS 

Droit immobilier

Publié par Martin Fortier - 9 avril 2025

Article écrit en collaboration avec Marika Di Domenico, avocate, Mila Mailhot, étudiante en droit et Mélanie Vincelette, technicienne juridique

Le gouvernement du Québec, sous la direction du ministre des Finances, Monsieur Éric Girard, a déposé le 8 avril 2025 le projet de loi 92, Loi modifiant diverses dispositions principalement dans le secteur financier.

Ce projet de loi vise notamment à resserrer l’encadrement des courtiers immobiliers pour lutter contre les pratiques malhonnêtes au sein de la profession.

À titre d’exemple, Le Journal a récemment rapporté « qu’un courtier immobilier de la région de Montréal a partagé les renseignements personnels de 215 clients avec des représentants d’assurance qui souhaitent les solliciter »[1].

Le projet de loi permettra à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) de notamment refuser de délivrer un permis, de le suspendre ou de le révoquer si les personnes et les sociétés assujetties à la Loi sur le courtage immobilier n’ont pas, à son avis, la probité nécessaire pour exercer leurs activités.

1. 37.L’Organisme peut refuser de délivrer un permis ou l’assortir de restrictions ou de conditions lorsque la personne ou la société qui le demande:

   1°a déjà vu son permis révoqué, suspendu ou assorti de restrictions ou de conditions par le comité de discipline ou par un organisme du Québec, d’une autre province ou d’un autre État chargé de la surveillance et du contrôle du courtage immobilier;

   2°a déjà fait cession de ses biens ou est sous le coup d’une ordonnance de séquestre prononcée en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (L.R.C. 1985, c. B-3);

   3°a déjà été déclarée coupable par un tribunal d’une infraction ou d’un acte criminel qui, de l’avis de l’Organisme, a un lien avec l’exercice des opérations de courtage ou s’est reconnue coupable d’une telle infraction ou d’un tel acte;

   4°est sous tutelle ou mandat de protection;

   5°ne possède pas, de l’avis de l’Organisme, la probité nécessaire pour exercer ses activités.

1. 38.L’Organisme peut suspendre un permis, le révoquer ou l’assortir de restrictions ou de conditions lorsque son titulaire ou, dans le cas d’un titulaire de permis de courtier, la société par actions au sein de laquelle il exerce ses activités:

   1°a déjà vu son permis révoqué, suspendu ou assorti de restrictions ou de conditions par le comité de discipline ou par un organisme du Québec, d’une autre province ou d’un autre État chargé de la surveillance et du contrôle du courtage immobilier;

   2°fait cession de ses biens ou est sous le coup d’une ordonnance de séquestre prononcée en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (L.R.C. 1985, c. B-3);

   3°est déclaré coupable par un tribunal d’une infraction ou d’un acte criminel qui, de l’avis de l’Organisme, a un lien avec l’exercice des opérations de courtage ou s’est reconnu coupable d’une telle infraction ou d’un tel acte;

   4°est sous tutelle ou mandat de protection;

   5°ne possède pas, de l’avis de l’Organisme, la probité nécessaire pour exercer ses activités.

Le projet de loi permettra également au Comité de discipline, constitué au sein de l’OACIQ, d’imposer minimalement une amende en cas de manquement à l’obligation de divulgation d’un conflit d’intérêts prévue par cette loi.

1. 98. Le comité de discipline rend une décision sur chacun des chefs contenus dans la plainte. Il impose au titulaire de permis y compris, dans le cas du titulaire de permis d’agence, à son administrateur ou à son dirigeant, déclaré coupable d’une infraction à la présente loi, après leur avoir laissé l’occasion de faire valoir leurs moyens, une ou plusieurs des sanctions suivantes:

   1°une réprimande;

   2°la suspension ou la révocation de son permis, ou encore l’imposition de conditions ou de restrictions à son permis;

   3°une amende d’au moins 2 000 $2 500 $ et d’au plus 50 000 $ 62 500 $ pour chaque chef; en cas de récidive, le minimum et le maximum de l’amende prévue sont portés au double;

   4°l’obligation de remettre à toute personne ou société à qui elle revient une somme d’argent que le titulaire de permis détient pour elle;

   5°l’obligation de communiquer tout document ou renseignement;

   6°l’obligation de compléter, de supprimer, de mettre à jour ou de rectifier tout document ou renseignement;

   7°l’obligation de suivre avec succès un cours ou de compléter toute autre formation.

   Lorsque le titulaire de permis est déclaré coupable de s’être approprié sans droit des sommes d’argent et d’autres valeurs qu’il détenait pour autrui ou est déclaré coupable d’avoir utilisé ces sommes d’argent et ces autres valeurs à des fins autres que celles pour lesquelles elles lui avaient été remises, le comité lui impose au moins la suspension du permis prévue au paragraphe 2° du premier alinéa.

   Lorsque le titulaire de permis est déclaré coupable de ne pas avoir divulgué un conflit d’intérêts conformément à la présente loi, le comité lui impose au moins l’amende prévue au paragraphe 3° du premier alinéa. En outre, le gouvernement peut, parmi les dispositions d’un règlement pris en vertu de la présente loi, déterminer celles dont la violation constitue une infraction et rend le contrevenant au moins passible de l’amende prévue à ce paragraphe.

   Lorsqu’une infraction est continue, cette continuité constitue, pour chaque jour, une infraction distincte et le comité peut imposer l’amende prévue au paragraphe 3°du premier alinéa pour chaque jour d’infraction.

   La décision du comité de discipline imposant une ou plusieurs de ces sanctions peut comporter des conditions et modalités. Elle peut également prévoir que les sanctions, le cas échéant, sont consécutives.

   Dans la détermination des amendes, le comité de discipline tient compte notamment du préjudice causé par l’infraction et des avantages qui en ont été tirés.

Le projet de loi prévoit également le remplacement des articles 124 et 125 de la Loi sur le courtage immobilier par les suivants, ainsi que l’ajout des articles 125.1 à 125.4 :

1. 124. Sauf disposition particulière, quiconque contrevient à une disposition de la présente loi commet une infraction et est passible, dans le cas d’une personne physique, d’une amende d’au moins 2 500 $ et d’au plus 62 500 $ et, dans les autres cas, d’une amende d’au moins 3 500 $ et d’au plus 125 000 $.

   125.Quiconque contrevient à l’article 2.1 ou, sans être titulaire du permis requis par la loi, de quelque façon que ce soit, conclut un contrat de courtage immobilier, prétend avoir le droit de le faire ou agit de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire, sous réserve des articles 2 et 3 et des autorisations spéciales de l’Organisme, commet une infraction et est passible, dans le cas d’une personne physique, d’une amende d’au moins 3 000 $ et d’au plus 150 000 $ et, dans les autres cas, d’une amende d’au moins 5 000 $ et d’au plus 200 000 $.

   125.1. Malgré les articles 124 et 125, le gouvernement peut, parmi les dispositions d’un règlement pris en vertu de la présente loi, déterminer celles dont la violation constitue une infraction et rend le contrevenant passible d’une amende dont il fixe les montants minimal et maximal. Les peines maximales fixées en application du premier alinéa peuvent notamment varier selon la gravité de l’infraction, sans toutefois excéder celles prévues à l’article 125.

   125.2. Tout administrateur, dirigeant, mandataire ou représentant de l’auteur principal d’une infraction visée à l’article 124 ou 125 ou prévue par règlement qui, sciemment, a autorisé, encouragé, conseillé ou permis la perpétration de cette infraction est passible des mêmes peines que l’auteur principal.

   125.3. En cas de récidive, les montants des amendes prévus aux articles 124 ou 125 ou par règlement sont portés au double.

   125.4. Dans la détermination d’une amende, le tribunal tient compte notamment du préjudice et des avantages tirés de l’infraction.

Finalement, le projet de loi procède également à la modification des articles 126 et 127 de la Loi sur le courtage immobilier afin que ces articles soient lus comme suit :

1. 126. Une poursuite relative à une infraction visée à l’un des articles 80 et 124 la présente loi peut être intentée par l’Organisme. Lorsque l’Organisme a assumé la conduite de la poursuite, l’amende imposée pour sanctionner l’infraction lui appartient.

   127. Une poursuite pénale pour une infraction prévue à l’article 124 se prescrit par deux visé par la présente loi se prescrit par trois ans depuis la date de l’ouverture du dossier d’enquête par l’Organisme relativement à cette infraction. Toutefois, aucune poursuite ne peut être intentée s’il s’est écoulé plus de cinq ans depuis la date de la perpétration d’une telle infraction.
   Le certificat du secrétaire de l’Organisme, quant au jour où cette enquête a été entreprise, constitue, en l’absence de toute preuve contraire, une preuve concluante de ce fait.

Notre équipe de professionnels continuera de surveiller attentivement l’évolution de ce projet de loi. Restez à l’affût pour ne rien manquer de nos prochaines mises à jour!

Le présent texte ne représente qu’un survol des questions juridiques présentées et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi ni ne remplace une consultation avec un professionnel du droit, chaque dossier devant être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres. N’hésitez pas à contacter notre cabinet de professionnels situé sur la Rive-Sud, à Longueuil.

[1] Le Journal de Québec, Un courtier immobilier partageait les renseignements personnels de ses clients avec des représentants d’assurance, 8 avril 2025, https://www.journaldequebec.com/2025/04/03/un-courtier-immobilier-partageait-les-renseignements-personnels-de-ses-clients-avec-des-representants-dassurance.