Droit immobilier
Publié par Gabrielle Guérin - 27 juin 2024
Par Gabrielle Guérin, avocate, avec la collaboration de Florence Major, étudiante en droit
En tant que locateur d’un immeuble, quels sont vos recours si un locataire refuse et/ou néglige de quitter le logement après la fin du bail ? Notamment, à la suite d’une entente de résiliation de bail intervenue entre les parties ou d’un avis du locataire qu’il ne renouvelait pas le bail à son expiration.
Le locateur a le droit d’expulser du logement un locataire qui fait défaut de libérer les lieux loués après la fin du bail, autrement appelé un « occupant sans droit »[1]. Pour préserver ses droits, le locateur doit s’assurer de respecter certaines exigences.
Si le locataire continue d’occuper le logement, sans opposition du locateur, pendant plus de 10 jours après l’expiration du bail, il en résultera une reconduction tacite du bail[2].
Ainsi, le locateur doit être vigilant et manifester son désaccord à l’occupant sans droit dès la fin du bail (et même avant s’il connaissait l’intention du locataire). Il est également primordial que le locateur n’accepte pas de paiement de loyer après la date de fin du bail, autrement il pourrait en résulter un nouveau bail et/ou une reconduction.
Dès lors que le locateur constate que le locataire continue d’occuper les lieux loués après l’expiration du bail, et dans les 10 jours de la fin du bail, il doit sans délai déposer une demande d’expulsion auprès du Tribunal administratif du logement (ci-après « TAL ») en utilisant le formulaire à cet effet[3].
Le locateur devra faire la preuve, de façon prépondérante et probable, qu’une entente claire et non équivoque de résiliation du bail est intervenue entre les parties.
Nous soulevons ainsi que le droit à l’expulsion ne sera pas reconnu advenant qu’un vice de consentement entache la conclusion de l’entente de résiliation de bail ou advenant une autre cause de nullité.
Advenant que le logement soit déjà reloué, le locateur doit également s’assurer de minimiser les dommages subis par le nouveau locataire.
Par ailleurs, le locateur conservera bien entendu ses recours contre l’occupant sans droit, afin de lui réclamer, après expulsion, dans une instance distincte, les pertes locatives et les dommages subis, les dédommagements payés au nouveau locataire le cas échéant, etc. Ce recours sera assujetti à une prescription de 3 ans.
Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec un professionnel de notre Cabinet situé à Longueuil, sur la Rive-Sud. Notre équipe d’avocats demeure à votre disposition pour vous conseiller de manière adaptée à votre situation.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
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[1] 1889 du Code civil du Québec : « Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien. »
[2] 1879 C.c.Q. : « Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail.
Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction. »
[3] https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/formulaires-de-demande-au-tribunal/demande-d-expulsion-du-locataire-apres-la-fin-du-bail
