Droit immobilier, Litige et médiation
Publié par Martin Fortier - 9 mars 2020
Vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial depuis 26 ans… Quels sont vos recours si vous découvrez «aujourd’hui» que son sol est contaminé?
Une décision de 2019 de la Cour du Québec[1] a réitéré les critères devant être rencontrés afin de conclure à la présence d’un vice caché et l’importance de l’expédition préalable d’une mise en demeure au vendeur.
Dans cette affaire, la compagnie demanderesse achète un immeuble commercial incluant une station-service, un lave-auto et un garage. Elle poursuit les mêmes activités que celles existantes au moment de la vente, et ce, pendant plus de 25 ans. Ce n’est qu’en 2016, à l’occasion de l’installation d’une fosse septique, qu’elle découvre que le sol est contaminé. Elle souhaite se retourner contre son vendeur pour vice caché. Aura-t-elle gain de cause?
Vice caché et diligence
Tout d’abord, que veut dire l’expression « vice caché » au sens de la loi ? Il a été établi que le caractère « caché » d’un vice sera déterminé selon les critères d’un acheteur prudent et diligent[2]. Un vice ne sera pas considéré comme « caché » dès lors que l’acheteur aura eu la possibilité de le découvrir au moment de la vente. La Cour rappelle qu’un acheteur prudent et diligent, bien que l’article 1726 C.c.Q. n’exige pas le recours à un expert, pourrait être forcé à obtenir de l’aide dans certaines circonstances. Dans ce dossier, le tribunal est d’avis qu’un acheteur prudent et diligent aurait dû procéder à l’inspection du sol de l’immeuble avant de l’acheter considérant son manque d’expérience en matière d’acquisition d’immeuble de ce genre, l’âge du bâtiment et les fins auxquelles l’immeuble était antérieurement utilisé. La Cour a conclu que l’absence d’inspection préachat a été fatale en ce qui a trait à la réclamation reliée aux hydrocarbures.
L’usage
Le délai dans lequel l’action a été intentée a également nui à la réclamation de la demanderesse. En effet, puisque cette dernière a été en mesure d’exploiter son commerce pendant toutes ces années malgré la contamination du sol, la Cour a conclu que le vice en l’espèce ne nuisait pas à l’usage projeté au moment de la vente et n’était conséquemment pas grave.
Mise en demeure
Le tribunal ajoute comme motif ayant entrainé le rejet de la demande, l’absence de mise en demeure préalable et le fait que l’avis de dénonciation ne fournissait pas assez de détails afin de décrire le vice. Outre une dénonciation verbale incomplète concernant la présence d’hydrocarbures, la demanderesse n’a pas averti le vendeur de son manquement à ses obligations ni de son droit de remédier au défaut.
Ainsi, la demanderesse a vu son recours pour vices cachés rejeté par le tribunal.
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Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
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[1] Huiles Belœil Saint-Hilaire inc. c. Piccolo, 2019 QCCQ 3772
[2] ABB inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50 ; Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259
