Droit immobilier
Publié par Martin Fortier - 14 juillet 2026
Article écrit en collaboration avec Laurie Lavoie, étudiante en droit
Les ventes immobilières « sans garantie légale » sont en forte hausse au Québec. Alors qu’elles représentaient environ 4 % des ventes résidentielles en 2010, elles atteignent aujourd’hui près de 43 % des transactions, soit presque une maison sur deux selon les statistiques recensées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
Malgré sa popularité grandissante, la vente sans garantie légale est souvent mal comprise.
Plusieurs acheteurs croient à tort qu’ils renoncent automatiquement à la garantie légale en présence d’une clause « sans garantie légale ».
Ce n’est pas toujours le cas.
La question essentielle est la suivante : Qui est le vendeur?
S’il s’agit d’un vendeur non professionnel, la clause d’exclusion de garantie produit généralement ses effets. L’acheteur assume le risque des vices cachés et renonce aux garanties normalement offertes par son vendeur.
Toutefois, lorsque le vendeur est un vendeur professionnel, par exemple un constructeur, un promoteur immobilier ou un investisseur qui effectue régulièrement des reventes rapides d’immeubles communément appelées des « flips » immobiliers, les règles applicables sont différentes.
Le Code civil du Québec prévoit en effet qu’un vendeur professionnel est présumé connaître les vices de qualité qui affectent l’immeuble qu’il vend . Ainsi, il ne peut généralement pas se soustraire à ses obligations simplement en invoquant une clause de vente « sans garantie légale ». Pour écarter sa responsabilité, il devra démontrer qu’il ignorait réellement l’existence du vice et qu’il n’aurait pas pu le découvrir, même en prenant toutes les précautions qu’un acheteur pouvait raisonnablement attendre d’un vendeur placé dans les mêmes circonstances. En pratique, cette démonstration peut s’avérer difficile.
En somme, la présence d’une clause « sans garantie légale » ne suffit pas toujours à exclure les recours de l’acheteur. Avant de tirer une conclusion, il est essentiel de vérifier le statut du vendeur et, plus particulièrement, de déterminer s’il agit ou non à titre de vendeur professionnel.
Le présent texte ne représente qu’un survol des questions juridiques présentées et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi ni ne remplace une consultation avec un professionnel du droit, chaque dossier devant être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
➡️ N’hésitez pas à contacter notre cabinet de professionnels situé sur la Rive-Sud, à Longueuil.
[1]Jean-Philippe Hughesn – 19 février 2026 – Radio-Canada
[2] 1729 C.c.Q.
