Droit immobilier, Litige et médiation
Publié par Martin Fortier - 19 septembre 2019
Comment calculer les dommages d’un locateur commercial à la suite du déguerpissement de son locataire avant la fin du bail?
Locateurs commerciaux, votre locataire déguerpit avant la fin de son bail? Quelles sont alors vos obligations? Comment calculer les dommages à lui réclamer suite à son départ précipité?
Une décision de 2019 de la Cour supérieure[1] a réitéré les principes jurisprudentiels développés par les tribunaux québécois au fil des ans.
Dans ce dossier, le locataire, dont le bail était en vigueur jusqu’au 30 septembre 2021, abandonne le local en septembre 2016 et cesse à ce moment de payer son loyer, les taxes et les frais d’énergie auxquels il était pourtant tenu en vertu du bail.
Le locateur entreprend alors des démarches pour relouer le local en contactant un courtier immobilier, en affichant le local sur les sites d’annonces classées et en mettant des affiches sur la devanture de l’immeuble.
Ce n’est toutefois qu’en décembre 2017 que le local est finalement reloué à un loyer inférieur, le nouveau locataire bénéficiant également de 2 mois de loyer gratuit.
Le locateur intente un recours en justice contre son locataire et lui réclame entre autres :
- le loyer non perçu entre le départ du locataire et le début du paiement du loyer par le nouveau locataire (soit après les 2 mois de loyer gratuit);
- la différence entre le loyer qu’aurait payé le locataire jusqu’en septembre 2021 et celui que devra payer le nouveau locataire jusqu’à cette date;
- la taxe qu’aurait payée le locataire jusqu’à la fin du bail, celles-ci n’étant pas assumées par le nouveau locataire;
- les frais d’électricité qu’a payés le locateur entre le départ du locataire et la relocation du local;
- les frais des travaux effectués par le locateur pour remettre le local en état suite au départ du locataire;
- les honoraires payés par le locateur au courtier immobilier mandaté pour trouver un nouveau locataire; et
- les dommages pour les troubles et inconvénients subis par le représentant du locateur;
Dans son analyse, le tribunal rappelle que le locateur est tenu de mitiger ses dommages, ce qui implique l’obligation d’agir de bonne foi et de tenter diligemment de relouer le local abandonné par le locataire, l’obligation de bonne foi du locateur s’évaluant par ailleurs au cas par cas.
Ainsi, que le locateur demande au tribunal de condamner son locataire au paiement de dommages (équivalents à la perte de loyer, etc.) ou qu’il demande que le locataire soit condamné à honorer ses obligations contractuelles et paie son loyer, l’obligation de moyens du locateur de tenter de relouer le local demeure.
C’est en outre au locataire de démontrer que le locateur n’a pas fait les efforts nécessaires pour mitiger ses pertes.
Dans ce cas-ci, le tribunal conclut que le locateur a entrepris tous les efforts raisonnables pour tenter de relouer son local dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions.
Le tribunal condamne donc le locataire à payer au locateur toutes les sommes que ce dernier réclame à l’exception des dommages pour les troubles et inconvénients subis par son représentant, le locateur étant une compagnie distincte de lui et n’ayant pas subi les troubles et inconvénients qu’il a personnellement subis.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
➡️ Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, contactez notre équipe d’experts Fodago à Longueuil.
[1] 9051-5909 Québec inc. c. Entreprises MTY Tiki Ming inc., 2019 QCCS 166
