L’achat d’une copropriété déjà existante

Droit notarial, Droit des affaires, Droit immobilier

Publié par Camille Lemay - 26 janvier 2023

Quels sont les points essentiels à connaitre lors de l’achat d’une copropriété déjà existante ?

Par Me Christian Hallé, notaire et Camille Lemay, stagiaire en droit.

Depuis les dernières années, le marché de la copropriété divise a pris un essor considérable, puisqu’il est pour plusieurs le moyen le plus facile d’accéder à la propriété immobilière. En revanche, récurrentes sont les histoires de sinistres ou de réparations majeures dans lesquelles les copropriétaires ont été contraints de débourser des sommes considérables aux fins de reconstruction et de réparation, compte tenu de l’absence d’un fonds de prévoyance suffisamment capitalisé. En tant que futur acheteur d’une copropriété déjà existante, certains éléments sont à considérer avant même de se porter acquéreur.

Tout d’abord, il est important de préciser que votre promesse d’achat constitue l’assise de votre transaction immobilière. Ainsi, mettons brièvement en lumière l’importance d’être accompagné par un courtier immobilier connaissant les rouages de la copropriété ou mieux, par un notaire ou avocat, pour votre cheminement transactionnel.

Utilisé obligatoirement par l’agent ou le courtier immobilier, le formulaire « Promesse d’achat –copropriété divise » de l’OACIQ comprend une section « Examen de documents par l’acheteur » (par. 9), prévoyant que la promesse est conditionnelle à l’obtention et à l’examen de certains documents.

Que votre promesse soit faite ou non par l’intermédiaire d’un agent ou un courtier immobilier, nous vous conseillons de prévoir que la validité de la promesse soit conditionnelle à la vérification   ainsi qu’à la satisfaction de tous les éléments suivants :

• L’analyse et l’inspection des lieux, constitués des parties privatives et des parties communes;

• Les états financiers de la copropriété : le fonds de prévoyance est-il suffisant pour voir au remplacement des éléments importants qui devront éventuellement être remplacés (toit, fenêtres, balcons, terrasses, etc.)?

• La déclaration de copropriété et ses modifications : Quels sont les usages permis et interdits? Ai-je droit d’avoir un chien et de faire du barbecue sur mon balcon?

Il s’agit d’un document important à examiner relativement aux règles de la vie courante au sein de la copropriété, puisque cela a un impact direct sur votre quotidien.

• Les procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires, les résolutions et les réunions du conseil d’administration : quelles sont les décisions importantes adoptées? Y a-t-il des problèmes? Comment sont les relations entre les copropriétaires?

• La police d’assurance de la copropriété : couvre-t-elle adéquatement le coût pour la reconstruction de l’immeuble? À quel moment ce coût a-t-il été évalué pour la dernière fois? Le fonds d’auto-assurance exigé depuis le 15 avril 2022 est-il capitalisé? Quelles sont les franchises d’assurance prévues au contrat?

Ce fonds est exclusivement dédié au paiement des franchises prévues aux contrats d’assurances souscrites par le syndicat de même qu’à la réparation des dommages subis aux biens, en cas d’insuffisance du fonds de prévoyance ou s’il n’y a pas d’indemnité d’assurance de disponible.

• Les avis de cotisation ou avis de contravention, le cas échéant : y a-t-il une cotisation spéciale de votée à laquelle vous serez tenu prochainement à titre de futur propriétaire?

• Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, le cas échéant;

• Les copies de contrats auxquels le syndicat est partie;

• Tout autre document et renseignement relatif à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.

Conséquemment, le promettant vendeur sera tenu de vous remettre ces documents à titre de promettant acheteur. À savoir qu’advenant des frais administratifs liés à la production des documents, ceux-ci seront au frais du promettant acheteur[1].

L’examen de ces documents est indispensable, puisqu’ils établissent le fonctionnement de la copropriété en question, sa situation et sa santé financière, la situation du bâtiment et ses composantes; de là l’importance de s’accorder un délai raisonnable aux fins d’analyse par un professionnel.

Suivant l’obtention desdits documents, nous vous conseillons de communiquer avec l’un de nos professionnels au sein de l’équipe FODAGO, afin de vous aguiller selon vos besoins et d’éclaircir les impacts financiers possibles. Seulement à la suite de cette analyse serez-vous en mesure de confirmer que le prix demandé par le vendeur est juste et raisonnable. Deux condos qui vous plaisent, qui sont situés dans deux copropriétés différentes et qui sont à vendre pour le même prix, n’auront probablement pas la même valeur à la suite de l’étude d’un examen approfondi.

[1] C.c.Q., 1068.2

➡️ Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, contactez notre équipe d’experts-conseils à Longueuil.