Droit immobilier
Publié par Marika Di Domenico - 31 octobre 2024
Article écrit en collaboration avec Sophia Harvey, stagiaire en droit
La copropriété divise, repose sur une organisation unique où un immeuble est partagé entre des parties privatives, appartenant en exclusivité aux copropriétaires, et des parties communes, détenues collectivement par l’ensemble des copropriétaires. Ce modèle impose à chacun la responsabilité de l’entretien de son espace personnel tout en collaborant pour gérer les espaces partagés. Le syndicat de copropriété, chargé de coordonner ces responsabilités, veille à la préservation et à l’administration des parties communes[1].
Malheureusement, des défauts peuvent se manifester dans un immeuble, comme des problèmes de fondation, des infiltrations d’eau ou des problèmes électriques. Ces vices, souvent dissimulés, peuvent passer inaperçus lors de l’achat et affecter l’usage de la propriété. Un vice est qualifié de caché lorsqu’il est inconnu de l’acheteur, est suffisamment grave et existait au moment de la vente[2] .
Lorsqu’un vice caché affecte les parties communes d’un immeuble en copropriété divise, cela engage l’ensemble des copropriétaires, car ils sont tous coresponsables de l’entretien et de la gestion de ces espaces partagés. Ces vices, souvent invisibles à l’achat, concernent des éléments structuraux comme le toit, les fondations ou les systèmes d’eau et d’électricité. Une fois le vice signalé, il incombe au Syndicat de prendre les mesures nécessaires pour y remédier, et, au besoin, d’entreprendre des actions légales pour préserver la sécurité et la valeur de l’immeuble.
Si le vice caché touche une partie commune, le Syndicat est responsable d’engager des poursuites contre le vendeur ou le constructeur[3]. Cette obligation a été confirmée dans la décision Lavigne c. 6040993 Canada inc.[4], où la Cour conclut que seul le Syndicat peut généralement agir pour les vices touchant les parties communes, conformément aux articles 1077 et 1081 du Code civil du Québec.
Comme le précise la décision Chabot c. Groupe Huit B inc.[5], un copropriétaire n’a pas l’intérêt juridique nécessaire pour entreprendre un recours en lien avec des vices affectant les parties communes.
Ainsi, advenant que le Syndicat n’agisse pas, les copropriétaires peuvent toujours envisager des recours contre celui-ci pour manquement à ses obligations de maintien et de réparation, y compris des recours en dommages-intérêts pour compenser les préjudices subis. À titre d’exemple, dans la décision Parent c. Syndicat de copropriété Biscuiterie phase 1[6], les copropriétaires ont poursuivi le syndicat pour les dommages résultant de moisissures et d’infiltrations d’eau causées par l’inaction prolongée du Syndicat. Le Tribunal a reconnu que le Syndicat avait l’obligation d’intervenir promptement pour corriger les vices qui nuisaient à la santé et à la sécurité des résidents.
Finalement, la copropriété repose sur une responsabilité partagée, et le Syndicat joue un rôle clé dans la gestion des parties communes. Lorsqu’un vice caché menace l’intégrité de l’immeuble, il devient impératif que le Syndicat agisse promptement. Si le Syndicat omet de le faire, les copropriétaires peuvent se tourner vers les recours juridiques pour protéger leur qualité de vie commune.
Le présent texte ne représente qu’un survol des questions juridiques présentées et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi ni ne remplace une consultation avec un professionnel du droit, chaque dossier devant être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres. N’hésitez pas à contacter notre cabinet de professionnels situé sur la Rive-Sud, à Longueuil.
____________________________
[1] Art. 1039 Code civil du Québec
[2] Art. 1726 Code civil du Québec
[3] Art. 1081 Code civil du Québec
[4] Lavigne c. 6040993 Canada inc., 2016 QCCQ 3526
[5] Chabot c. Groupe Huit B inc., 2009 QCCQ 8164
[6] Parent c. Syndicat de copropriété Biscuiterie phase 1, 2017 QCCQ 460
