Droit immobilier
Publié par Stéphane Chatigny - 13 février 2024
For english version click here
ASSOUPLISSEMENT DES RÈGLES – DEPUIS LE 27 MARS 2023, PLUS DE NON-CANADIENS PEUVENT ACHETER UN IMMEUBLE RÉSIDENTIEL AU CANADA
Mise à jour: Le 4 février 2024, la Ministre fédérale Chrystia Freeland a annoncé que l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-canadiens, dont l’expiration est actuellement prévue pour le 1er janvier 2025, sera prolongée jusqu’au 1er janvier 2027.
L’article que nous avons publié sur notre site le 6 janvier 2023, traitait de la nouvelle Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (« la Loi ») et de son règlement d’application, applicables depuis le 1er janvier 2023 et en principe, jusqu’au 31 décembre 2024.
Depuis l’entrée en vigueur de cette nouvelle interdiction légale d’achat et de location, nous avons constaté une inquiétude et une déception significatives parmi les acheteurs et vendeurs potentiels, les locateurs et locataires potentiels, leurs conseillers et les prêteurs financiers.
Comme nous l’indiquions en entrevue avec le Journal de Québec le 19 janvier et le Journal de Montréal le 1er février dernier, nous nous attendions à ce que le gouvernement canadien soit forcé d’apporter des assouplissements à cette interdiction.
Ces assouplissements sont arrivés la semaine dernière.
Le 27 mars, le gouvernement fédéral a annoncé l’entrée en vigueur immédiate du Règlement modifiant le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (« le Règlement modifié »).
Abrogation de la disposition relative aux terrains zonés pour un usage résidentiel ou mixte
Le Règlement modifié permet désormais l’achat d’un terrain qui ne contient pas de logement habitable et qui est zoné pour un usage résidentiel ou mixte.
Nouvelle exception pour les acquisitions à des fins de développement
Bien que la Loi continue de s’appliquer aux maisons individuelles de moins de quatre locaux d’habitation, aux maisons jumelées, aux maisons en rangée et aux condos, le Règlement modifié prévoit désormais une exception pour “l’acquisition par un non-Canadien d’un bien immobilier résidentiel à des fins de développement“. Cette exception sera directement profitable aux promoteurs immobiliers non-Canadiens.
Exception élargie pour les travailleurs étrangers
Le Règlement modifié permet désormais à un travailleur étranger d’acheter un immeuble résidentiel au Canada, s’il réunit les conditions suivantes :
- Il est titulaire d’un permis de travail ou est légalement autorisé à travailler au Canada ;
- « À la date de l’achat, son permis ou son autorisation à travailler au Canada est encore valide pendant au moins 183 jours», sans tenir compte du maintien du statut pendant le traitement d’une demande de renouvellement du permis de travail et ;
- « Il n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel».
Le Règlement modifié supprime l’obligation pour le travailleur étranger d’avoir travaillé au Canada à temps plein (au moins 30 heures par semaine), pendant au moins trois ans au cours des quatre dernières années, ainsi que l’obligation de produire toutes les déclarations de revenus fédérales requises pendant au moins trois ans au cours des quatre dernières années.
Exception non modifiée pour les étudiants étrangers
Les dispositions applicables aux étudiants étrangers n’ont pas été modifiées.
Ainsi, seul celui qui a produit une déclaration de revenus pendant 5 ans et a été physiquement présent au Canada pendant au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’achat, peut acheter un immeuble résidentiel, d’un prix maximal de 500 000$.
Sociétés ou entités privées : seuil de contrôle étranger plus élevé
Le Règlement modifié fait passer de 3 à 10%, le seuil de contrôle par un non-Canadien.
Ainsi, ne pourra faire l’achat d’un immeuble résidentiel, la société privée ou l’entité privée dont au moins 10% de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote est la propriété, directe ou indirecte, d’un non-Canadien.
Sociétés et entités cotées en bourse
L’exception actuelle, applicable aux « sociétés » cotées en bourse en vertu de la Loi, est étendue aux « entités » cotées en bourse et constituées en vertu des lois fédérales ou provinciales par un non-Canadien.
Pour toute information ou assistance concernant ces nouvelles obligations n’hésitez pas à contacter nos professionnels avocats, notaires et fiscalistes.
RELAXATIONS OF THE BAN – AS OF MARCH 27, 2023, MORE NON-CANADIANS CAN PURCHASE RESIDENTIAL PROPERTY IN CANADA
Update: On February 4th 2024, Federal Minister Chrystia Freeland announced that the ban on non-Canadians purchasing residential properties, which is set to expire on January 1st, 2025, will be extended until January 1st, 2027.
The article we published on our website on January 6, 2023, discussed the new Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (“the Act”) and its regulations, applicable between January 1, 2023 and December 31, 2024.
Since this new purchase and lease ban came into effect, we have seen significant concern and disappointment among potential buyers and sellers, potential landlords and tenants, their advisors and financial lenders.
As we indicated in interviews with the Journal de Québec on January 19 and the Journal de Montréal on February 1, we expected that the Canadian government would be forced to relax the ban.
These relaxations came last week.
On March 27, the federal government announced the immediate coming into force of the Regulations Amending the Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (“the Amended Regulations”).
Repeal of provision for land zoned for residential or mixed use
The Amended Regulations now permits the purchase of land that does not contain a habitable dwelling unit and that is zoned for residential or mixed use.
New exception for development acquisitions
While the Act continues to apply to single-family dwellings with less than four dwelling units, semi-detached dwellings, townhouses and condos, the Amended Regulations now provides an exception for “the acquisition by a non-Canadian of residential property for the purposes of development“. This exception will directly benefit non-Canadian real estate developers.
Expanded Exception for Foreign Workers
The Amended Regulations now allow a foreign worker to purchase a residential property in Canada if he or she meets the following conditions
– They hold a work permit or are legally entitled to work in Canada;
– On the date of purchase, their work permit or authorization to work in Canada is still valid for at least 183 days, not including maintained status while a work permit renewal application is being processed and;
– “They have not purchased more than one residential property”.
The Amended Regulations remove the requirement for the foreign worker to have worked in Canada on a full-time basis (at least 30 hours per week), for at least three years in the last four years, and the requirement to file all required federal income tax returns for at least three years in the last four years.
Unchanged Exception for Foreign Students
The provisions applicable to foreign students have not been changed.
Thus, only those who have filed a tax return for five years and have been physically present in Canada for at least 244 days in each of the five calendar years preceding the purchase, may purchase residential real estate, with a maximum price of $500,000.
Private companies or entities: higher foreign control threshold
The Amended Regulation increases the threshold of control by non-Canadians from 3 to 10%.
Thus, a private company or entity may not purchase a residential building if at least 10% of the value of the equity or voting rights is owned, directly or indirectly, by a non-Canadian.
Publicly Listed Companies and Entities
The current exception, applicable to publicly traded “corporations” under the Act, is extended to publicly traded “entities” incorporated under federal or provincial law by a non-Canadian.
For more information, please contact our lawyers, notaries and tax specialists.
