Droit immobilier
Publié par Martin Fortier - 8 mai 2023
L’état des cours d’eau du Québec inquiète toujours à ce temps-ci de l’année. Les crues printanières ont déjà fait des ravages dans plusieurs régions. L’heure est aux constatations. Qu’en est-il si sa maison, qui se devait d’être vendue prochainement, a subi des dommages résultant de ces phénomènes extrêmes?
Le mois d’avril a apporté son lot d’imprévus : verglas, humidex et maintenant pluies diluviennes. Encore plus, les derniers jours ont mis certaines régions du Québec sur un niveau d’alerte élevé. Durant cette période de l’année, les termes inondations et glissements de terrain font partie de notre vocabulaire courant. Ainsi, il est important de se poser la question de l’impact de ces crues printanières lorsque notre maison est mise en vente. Que faire lorsqu’une maison faisant l’objet d’une promesse d’achat est inondée?
Engagements contractuels et obligations légales
Le formulaire de promesse d’achat peut procurer quelques réponses à notre question. La clause 10.2 du formulaire obligatoire de promesse d’achat utilisé par les courtiers immobiliers stipule que « Le vendeur promet de vendre l’immeuble à l’acheteur et, à moins de stipulation contraire à la clause 12.1, s’engage à le livrer dans l’état où il se trouvait lorsque ce dernier l’a visité. ». De même, l’article 1456 du Code civil du Québec traite de la charge des risques du bien qui est l’objet d’un droit réel transféré par contrat. Il y est prévu que tant que la délivrance du bien n’a pas été faite, le débiteur de l’obligation de délivrance continue d’assumer les risques y afférents.
À la lecture de ces dispositions, il est évident que le vendeur a une obligation face à l’acheteur, laquelle est compromise à la suite d’une inondation. Les dégâts peuvent être de diverses intensités. Ainsi, les conséquences pour les parties impliquées différeront.
Dégâts causés par les inondations
Une inondation imputable à des pluies diluviennes peut être assimilée, dans bien des cas, à un cas fortuit. En d’autres mots, on parle de force majeure lorsque cet événement ou situation est imprévisible, irrésistible et n’est pas imputable à une faute commise par le débiteur de l’obligation, soit ici le vendeur [1].. Il n’est pas nécessaire que l’événement rende impossible l’exécution de l’obligation, il suffit que le contrat perde son utilité ou que son objet devienne impossible suite à l’événement. Ainsi, la promesse d’achat devient caduque et peut être déclarée nulle lorsque l’objet de l’obligation du promettant-vendeur devient impossible suite à un événement de force majeure. Cette situation se présente lorsque la maison faisant l’objet de la promesse d’achat est considérée une « perte totale » ou si elle a subi des dommages si sévères qu’il est impossible de procéder aux réparations.
Dans le cas contraire, si l’inondation, ou tout autre cas de force majeure, n’est pas de forte intensité, c’est-à-dire que la maison est légèrement touchée ou encore qu’une superficie d’importance relative du terrain est affectée, plusieurs scénarios peuvent être envisagés, selon l’importance des dommages[2]. Les parties peuvent décider de prendre une entente entre elles relativement à un versement d’une contrepartie qui tient compte d’une diminution de prix équivalente aux dommages encourus ou bien le vendeur peut choisir de réparer les lieux et de les remettre dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant l’inondation.
Survient aussi le déclenchement et l’application de la clause 10.5 de la promesse d’achat, c’est-à-dire la dénonciation du vice ou de l’irrégularité. Lorsqu’une telle situation survient et que la question des obligations des parties est soulevée à la suite d’une inondation, il est fortement conseillé de consulter un avocat. L’application de la clause 10.5 entraîne plusieurs conséquences légales pouvant avoir un grand impact tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Obligation d’assurer la maison?
L’obligation revient à la partie qui assume les risques, soit le vendeur avant la vente notariée et l’acheteur après cette dernière. Il est cependant primordial de vérifier la police d’assurance et d’en discuter avec un professionnel étant donné que, généralement, la crue des eaux ou les inondations ne sont pas des risques couverts par l’assureur. Il peut cependant y avoir des inclusions ou des exceptions partielles.
Personne ne souhaite un printemps avec quelques pouces ou quelques pieds d’eau dans son sous-sol. Cependant, lorsqu’une telle situation se présente, vaut mieux être à l’affût de ses droits et obligations légales, notamment lorsque sa maison est sur le point d’être vendue.
Texte publié par : Me Martin Fortier et Me Marika Di Domenico
Le présent texte ne représente qu’un survol de la loi et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Si vous souhaitez plus d’informations concernant cet article ou si vous avez des questions, n’hésitez pas à communiquer avec nos avocats, notaires et fiscalistes.
[1] Therrien c. Lemieux, 2020 QCCQ 1332.
[2] Id.
