Droit immobilier
Publié par Martin Fortier - 30 novembre 2018
Quand les fausses représentations d’un courtier immobilier entrainent sa responsabilité personnelle!
Courtiers immobiliers ! Prenez garde aux représentations que vous faites aux courtiers-vendeurs lorsque vous savez, ou devriez savoir, que votre client-acheteur est insolvable ou éprouve des difficultés financières.
C’est ce qu’ont appris à leurs dépens deux courtiers-acheteurs lors une décision de 2018 dans laquelle ils ont été personnellement condamnés à payer des sommes d’argent au courtier-vendeur et à son client.
Fausses représentations et promesses
Dans cette affaire, les courtiers-acheteurs ont assuré au courtier-vendeur pendant les négociations que leur client avait beaucoup de moyens, qu’il possédait un condo de luxe et qu’il était très actif sur le plan des affaires, entre autres dans celui de la restauration et du cinéma.
Une promesse de location est ainsi signée et un chèque est remis au vendeur, représentant six (6) mois de loyer ainsi que la rétribution payable aux courtiers immobiliers. Ce chèque est toutefois retourné au vendeur en raison d’une insuffisance de fonds.
Malgré cela et en raison des représentations des courtiers-acheteurs, les négociations se poursuivent et une promesse d’achat est signée.
Pendant plusieurs semaines, les courtiers-acheteurs assurent et réitèrent au courtier-vendeur que leur client aura les fonds nécessaires rapidement, que l’acte de vente pourra être signé et que les loyers dus seront payés. Or, presque trois (3) mois plus tard, aucun loyer n’a été payé et les fonds ne sont toujours pas disponibles pour procéder à la vente du condo.
Un recours est alors intenté par le vendeur et son courtier contre l’acheteur et ses propres courtiers. Pendant le procès, le vendeur et son courtier parviennent à démontrer que les courtiers-acheteurs et leur client s’étaient déjà trouvés, à deux reprises, dans des situations très similaires, ce qu’ils avaient omis de divulguer.
Décision
La Cour du Québec conclut donc que les courtiers-acheteurs ont commis une faute à l’égard du vendeur et de son courtier en raison notamment de leur manque de prudence et de diligence.
En effet, s’ils avaient agi en vertu de leurs normes et règles déontologiques, ils n’auraient pas fait ou maintenu leurs affirmations et promesses quant à la solvabilité de leur client alors qu’ils savaient, ou auraient dû savoir ou soupçonner, que sa conduite était douteuse et à caractère frauduleux.
Or, ils ont fait tout le contraire, en choisissant de garder sous silence leur expérience passée avec lui et les problèmes de paiements qu’il avait vécus.
Face à ce constat, le tribunal a condamné les courtiers-acheteurs et leur client à payer au courtier-vendeur le montant de sa rétribution de même que des dommages. Ils ont également été condamnés à payer au vendeur les loyers dus par l’acheteur ainsi que les loyers perdus par leurs fautes.
N’hésitez pas à communiquer avec les membres de notre équipe afin de vous faire conseiller adéquatement et de façon personnalisée à votre situation. Il nous fera plaisir de vous assister et de répondre à vos interrogations.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
