Litige et médiation
Publié par Myriem Elmahboubi - 25 août 2022
Écrit par Myriem Elmahboubi, étudiante en droit, révisé par Me Stéphane Chatigny
Au Québec, lorsqu’une promesse de vente immobilière est conclue et qu’une des parties refuse de signer l’acte de vente notarié, le Code civil prévoit qu’un recours en passation de titre, visant le transfert du droit de propriété, peut être intenté par l’autre partie – soit le promettant vendeur, soit le promettant acheteur
Pour que le tribunal ordonne la passation de titre, le promettant acheteur doit d’abord avoir transmis une mise en demeure au promettant vendeur le sommant de signer le contrat. Il doit de plus avoir présenté un acte de vente conforme à la promesse de vente, consigner le prix d’achat indiqué à la promesse et intenter le recours dans un délai raisonnable[1].
Quant à lui, pour obtenir la passation de titre, le promettant vendeur doit d’abord avoir transmis une mise en demeure au promettant acheteur le sommant de signer le contrat et de payer le prix. Il doit de plus présenter un acte de vente signé conforme à la promesse de vente, offrir ses titres (clairs[2]), fournir un certificat de recherches le cas échéant et intenter le recours dans un délai raisonnable.[3]
Or dans De Chanteloup c. St-Laurent, la Cour d’appel précise que, pour avoir gain de cause, le promettant vendeur se trouve dans une position où il doit aussi obtenir l’assurance du versement du prix de vente[4]. Pour forcer le promettant acheteur à signer le contrat, il doit être en mesure d’obtenir le paiement du prix de vente sans devoir procéder par saisie après jugement, car le paiement du prix de vente ordonné dans le jugement en passation de titre ne peut dépendre du promettant acheteur[5]. Ainsi, le recours contre le promettant acheteur est possible lorsque le promettant vendeur a accès au montant du prix de vente, comme lorsque celui-ci est détenu en fidéicommis par le notaire ou s’il a fait l’objet d’une saisie avant jugement dans un compte bancaire du promettant acheteur.
En conséquence, face à un promettant acheteur qui refuse catégoriquement d’acquérir l’immeuble, il sera souvent plus judicieux pour le promettant vendeur de remettre son immeuble sur le marché, puis d’intenter un recours en dommages-intérêts contre le promettant acheteur pour la différence de prix. Dans cette éventualité, le courtier immobilier pourra également se joindre au recours et réclamer la commission perdue ou la différence dans sa commission, selon les circonstances.
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[1] Critères énoncés par la juge Bich dans Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, au paragraphe 48.
[2] Un titre est « clair » lorsqu’il est libre de toute charge et ne présente aucune ambiguïté, voir les paragraphes 91 à 100 de la décision
[3] Critères énoncés par la juge Thérèse Rousseau-Houle dans Lainé c. Bérubé, J.E. 2001-1739, AZ-50099899 (C.A.), au paragraphe 55.
[4] Paragraphes 75 et 79 de la décision
[5] Paragraphe 95 de la décision
