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Droit immobilier

Publié par - 21 avril 2023

La reprise des lieux : une affaire simple ou complexe dans un contexte de copropriété indivise? 

Les droits et obligations d’un propriétaire varient selon le type de copropriétés achetées et la reprise des lieux dans un contexte de copropriété mérite que l’on s’y attarde.

Deux types de copropriété

Le législateur définit dans le Code civil du Québec la copropriété comme étant « une propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien ». Il existe 2 types de copropriété : la copropriété divise et indivise. C’est un des premiers éléments à observer lors de l’achat d’une copropriété.

La copropriété divise se définit lorsque le droit de propriété est divisé entre les propriétaires par fraction. Les propriétaires sont détenteurs d’une partie privative ainsi que d’une part des parties communes. La copropriété indivise, quant à elle, correspond à un droit de propriété qui ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. Les propriétaires achètent un pourcentage de l’immeuble. Par exemple, des amis qui achètent un triplex ensemble seront copropriétaires indivis de l’immeuble.

La reprise d’un logement

Devenir propriétaire vient avec certaines obligations et certains droits. Ces droits et obligations varient selon le type de copropriétés achetées. Un des droits du propriétaire d’un immeuble est la reprise du logement. En effet, le locateur qui est propriétaire du logement peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou pour permettre à ses parents ou ses enfants de le faire. Le locateur propriétaire peut aussi y loger son conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation ou le divorce. Cependant, il existe une exception importante à ce principe en situation de copropriété indivise. Des propriétaires indivis ne peuvent pas reprendre le logement dont ils sont propriétaires, sauf s’il n’y a qu’un seul autre propriétaire et que celui-ci est son conjoint. De plus, la décision Pham c. Le Diffon précise qu’il importe que les conjoints propriétaires indivis fassent vie commune et ne soient pas des ex-conjoints[1]. Par conséquent, si trois personnes sont propriétaires indivis d’un triplex, il n’y a aucune possibilité pour ces derniers de reprendre un des logements du triplex.

La seule manière qu’un des copropriétaires pourrait reprendre le logement est si un locataire décide de quitter par lui-même.

Texte publié par :  Arielle Jodoin en collaboration avec Me Martin Brisson

 Pour toute information ou assistance concernant ces obligations et leur mise en application, n’hésitez pas à contacter un professionnel de notre équipe.

[1]Pham c. Le Diffon, 2009 QCCQ 7866

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