Droit immobilier
Publié par Martin Fortier - 30 avril 2019
Inondations : conséquences sur la vente d’une propriété
À la suite des récentes inondations vécues au Québec, la question de l’impact de ces crues printanières sur la validité de la vente des maisons touchées s’est posée. Que faire lorsqu’une maison faisant l’objet d’une promesse d’achat est inondée?
La clause 10.2 du formulaire de promesse d’achat utilisé par les courtiers immobiliers stipule que :
« Le VENDEUR promet de vendre L’IMMEUBLE à L’ACHETEUR et, à moins de stipulation contraire à la clause 12.1, s’engage à le livrer dans l’état où il se trouvait lorsque ce dernier l’a visité. ».
Le vendeur a donc une obligation face à l’acheteur, laquelle est compromise suite aux inondations.
Selon l’ampleur des dégâts, les conséquences pour les parties impliquées différeront.
Si l’inondation s’apparente à une force majeure, c’est-à-dire que l’immeuble est une perte totale ou a subi des dommages si sévères qu’ils ne peuvent faire l’objet de réparations, les parties sont libérées du contrat.
Si, par contre, l’inondation est de nature plus mineure, c’est-à-dire que l’immeuble est légèrement touché ou encore qu’une partie du terrain est inondée, plusieurs scénarios peuvent être envisagés, selon l’importance des dommages :
– Les parties peuvent décider de prendre une entente entre elles;
– Le vendeur peut choisir de réparer les lieux et de les remettre dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant l’inondation;
Surviennent aussi le déclenchement et l’application de la clause 10.5 de la promesse d’achat, c’est-à-dire la dénonciation du vice ou de l’irrégularité. L’article 10.5 se lit ainsi :
« Advenant la dénonciation à l’ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d’achat, ce dernier disposera d’un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’ACHETEUR, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé ou qu’il n’y remédiera pas.
L’ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d’un avis du VENDEUR à l’effet qu’il ne remédiera pas au vice ou à l’irrégularité, ou suivant l’expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l’absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit :
- qu’il achète avec les vices ou les irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront diminuées d’autant, OU
- qu’il rend cette promesse d’achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’ACHETEUR ou le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR.Dans le cas où l’ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe a) ou b) dans le délai stipulé, cette promesse d’achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective. »
Lorsqu’une telle situation survient et que la question des obligations des parties est soulevée à la suite d’une inondation, il est fortement conseillé de consulter un avocat, notamment puisque l’application de la clause 10.5 entraine plusieurs conséquences légales pouvant avoir un grand impact tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Finalement, qui du vendeur ou de l’acheteur doit assurer l’immeuble ?
Il s’agit de la partie qui assume les risques, soit le vendeur avant la vente notariée et l’acheteur après cette dernière. Il est cependant primordial de vérifier la police d’assurance et d’en discuter avec un professionnel étant donné que, généralement, la crue des eaux ou les inondations ne sont pas des risques couverts par l’assureur. Il peut cependant y avoir des inclusions ou des exceptions partielles.
Il y a fort à parier que, dans le futur, la notion de risque dans les zones touchées sera revue par les compagnies d’assurances.
N’hésitez pas à communiquer avec les membres de notre équipe afin de vous faire conseiller adéquatement et de façon personnalisée à votre situation. Il nous fera plaisir de vous assister et de répondre à vos interrogations.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
