Droit immobilier, Litige et médiation
Publié par Martin Fortier - 2 mars 2020
Est-ce vraiment un Duplex?
Dans une décision de 2019, la Cour supérieure[1] a dû rappeler qu’un vendeur avait l’obligation de délivrance et de garantie du droit de propriété en précisant que celle-ci est une obligation de résultat. La bonne foi du vendeur ne peut donc servir de moyen de défense lorsque le résultat promis n’est pas atteint.
Les faits
En 2012, un couple achète une propriété à revenus, laquelle comporte deux logements distincts. Celle‑ci est qualifiée de duplex sur la fiche descriptive et sur le rôle d’évaluation. Le compte de taxes indique la présence de deux unités de logement. Pourtant, peu de temps après l’achat, la municipalité transmet au couple un constat dénonçant l’existence d’un logement illégal, puisque non conforme à la réglementation municipale. En effet, le règlement de zonage de la ville prohibait l’utilisation d’un second logement. Conséquemment, les acheteurs doivent procéder à des travaux correctifs, afin de se soumettre aux exigences de la ville, soit l’élimination d’un logement. Les acheteurs décident finalement de revendre l’immeuble et obtiennent un prix inférieur au prix d’acquisition. Ils poursuivent donc le vendeur en dommage, puisque dernier les a induits en erreur en raison de fausses représentations.
Et la bonne foi ?
Cependant, lors de la vente, le vendeur croyait de bonne foi que l’immeuble était conforme aux réglementations en vigueur. Il était propriétaire de l’immeuble depuis 2010 et n’avait jamais reçu d’indication à l’effet que son utilisation comme duplex était illégale. Au surplus, le service d’évaluation reconnaissait l’immeuble comme tel et il payait les taxes en conséquence.
L’article 1716 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») impose au vendeur l’obligation de délivrer le bien et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Il s’agit d’une obligation de résultat et le vendeur ne peut invoquer sa bonne foi ou encore son ignorance de la loi pour se décharger de ce devoir. Il devait délivrer le bien tel que décrit lors de la vente, soit un duplex générant des revenus.[2].
Cependant, l’obligation du vendeur va encore plus loin. Selon l’article 1725 C.c.Q., il est également tenu de garantir que le bien respecte les limitations de droit public qui peuvent le grever.
Responsabilité de la Ville
Le vendeur tente de se retourner contre la Ville, en invoquant son manque de célérité dans son application réglementaire. La Cour écarte toutefois cette défense en invoquant l’arrêt Ville de Montréal c. Chapdelaine[3]. Dans cette affaire, la Cour avait précisé que la tolérance ou l’ignorance de la ville ne suffisait pas pour établir sa faute, et ce, malgré qu’un délai d’environ 12 ans s’était écoulé avant qu’elle ne signale la violation de l’un de ses règlements.
La Cour a également exclu l’application de la clause prévue dans l’acte d’achat, stipulant que l’acheteur devait procéder à la vérification de la conformité de l’usage du duplex auprès des autorités compétentes, puisque la destination que l’acheteur entendait donner à l’immeuble était la même que celle qui prévalait au moment de la vente.
Par conséquent, le vendeur, bien qu’il ignorait lui-même la non-conformité de l’immeuble, a été condamné à verser aux acheteurs la somme de 55 688,54 $, afin de compenser notamment de la diminution du prix de vente, mais également des pertes et des frais occasionnés.
* Il est à noter que ce dossier fait actuellement l’objet d’un appel devant la Cour d’appel du Québec.
Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres.
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[1] Julien c. Silva, 2019 QCCS 1944
[2] Vézina c. Lamoureux, 2014 QCCA 1462
[3] Montréal (Ville de) c. Chapdelaine [2003] R.J.Q. 1417.
